Vastned Retail Belgium dans une spirale négative

La rédaction répond à la question d’un abonné: “Vastned Retail Belgium séduit par son dividende élevé et régulier. Faut-il acheter?”

Avec 125 millions d’euros de capitalisation boursière, Vastned Retail Belgium est la 4e des cinq sociétés immobilières réglementées (SIR) spécialisées dans l’immobilier commercial d’Euronext Bruxelles, où elle est cotée depuis 2002. La société mère, néerlandaise, Vastned Retail détient 65,4% des actions.

Depuis plusieurs années, l’immobilier commercial souffre de l’essor de l’e-commerce; les revenus locatifs ont baissé de 13% par rapport aux précédents pour les 26 baux conclus en 2019 (23% du portefeuille total). Vastned Retail cible surtout des emplacements premium dans quatre grandes villes importantes: Bruxelles, Anvers, Gand et Bruges. En 2019, ses 10 plus gros clients (dont H&M, 18,4% et Inditex, 8,4%) lui ont apporté 52% de ses revenus locatifs (19,81 millions d’euros); 62% du chiffre d’affaires provient du prêt-à-porter.

Le résultat EPRA (résultat net hors variations de la valeur du portefeuille) est intégralement distribué sous forme de dividendes chaque année. Depuis 2014, le dividende brut moyen atteint 2,68 euros par action, avec un record à 2,9 euros (2,03 euros net) en 2019.

La crise sanitaire a clairement amplifié la tendance négative. Dans son rapport semestriel, la direction évoque un risque accru d’inoccupation en raison de la (forte) hausse attendue du nombre de faillites, qui pèsera sur les loyers et les rendements. Le résultat EPRA a reculé à 5,5 millions au premier semestre (-1,8 million), de 1,45 à 1,05 euro par action. Le groupe a annulé 0,7 million d’euros de loyer et constitué une provision supplémentaire de 0,6 million. La valeur du portefeuille a baissé de 3,9%, à 346,6 millions d’euros. La valeur intrinsèque est passée de 49,7 euros par action le 30 juin 2019 à 46,2 euros. Le taux d’occupation, traditionnellement élevé, a baissé de 98,8% fin 2019 à 97,5% (95,8% le 31 mars).

Pour 2020, le management prévoit un résultat EPRA de 2,3-2,4 euros par action, soit un rendement net attrayant de 6,5%. Mais ce dernier, de même que la valeur intrinsèque, va certainement encore reculer. Le taux d’endettement de 31,6% reste bien inférieur au maximum légal de 65%. L’action s’échange à un niveau historiquement bas de 0,54 fois la valeur intrinsèque mais est très sensible à l’évolution de la crise sanitaire. En raison des incertitudes de cet automne, nous préférons attendre (rating 2A, conserver).