Des cash-flows stables qui assurent un dividende régulier : telle est l'attente des actionnaires par rapport à une SICAFI telle que Cofinimmo. Or au 1er semestre, ceux-ci sont restés sur leur faim. Les revenus locatifs comparables ont progressé de 1%, et les cash-flows ont été soutenus par la restructuration de la couverture contre une hausse de taux, une opération qui a pesé lourd, sur le plan comptable, sur le bénéfice net (conséquence : une perte de 61 millions EUR au 1er semestre de cette année), mais qui a permis d'alléger sensiblement les charges d'intérêt et donnera donc lieu à une amélioration des cash-flows opérationnels à l'avenir. Ce qui permet dans la foulée à la direction de mai...

Des cash-flows stables qui assurent un dividende régulier : telle est l'attente des actionnaires par rapport à une SICAFI telle que Cofinimmo. Or au 1er semestre, ceux-ci sont restés sur leur faim. Les revenus locatifs comparables ont progressé de 1%, et les cash-flows ont été soutenus par la restructuration de la couverture contre une hausse de taux, une opération qui a pesé lourd, sur le plan comptable, sur le bénéfice net (conséquence : une perte de 61 millions EUR au 1er semestre de cette année), mais qui a permis d'alléger sensiblement les charges d'intérêt et donnera donc lieu à une amélioration des cash-flows opérationnels à l'avenir. Ce qui permet dans la foulée à la direction de maintenir les prévisions de bénéfice. Le bénéfice net courant a surpris agréablement au 1er semestre : il s'est hissé de 3,35 à 3,39 EUR par action. Les prévisions de bénéfice pour cette année ont été confirmées, de même que le dividende brut de 5,5 EUR par action, payable en juin 2015. La vente du bâtiment North Galaxy a d'ores et déjà induit une baisse du taux d'endettement à 48,8%. Le portefeuille immobilier devrait du reste, après la vente de North Galaxy, être suffisamment solide et diversifié pour générer les cash-flows nécessaires. Cette vente laisse cependant des traces : la durée moyenne des contrats de location a baissé à 10,9 ans, et le rendement locatif net s'est effrité, à 6,5%. Mais Cofinimmo a fait un énorme pas en avant dans sa stratégie consistant à diminuer sa dépendance au marché des bureaux. D'autres opérations devraient suivre. Compte tenu des taux plus faibles, les compagnies d'assurance sont en quête d'opportunités d'investissement comme North Galaxy. La part des bureaux dans le portefeuille a entre-temps baissé jusqu'à être proche de l'objectif de 40% mais ce segment demeure vulnérable. La moitié des bureaux n'est pas très bien située et la durée moyenne des contrats de location a baissé à 4,7 ans. Ce qui accroît la probabilité de vide locatif, et le taux d'occupation a d'ailleurs déjà baissé à 89%. Le portefeuille de bureaux, quelque peu ancien, absorbera au cours des deux prochaines années environ la moitié du budget d'investissement d'approximativement 130 millions EUR. Quelque 50 millions EUR de ce budget sont destinés à l'immobilier de soins de santé. Le bilan n'autorise pas encore une étape importante dans ce segment, comme une expansion importante aux Pays-Bas ou de premières positions sur le marché allemand. Mais la direction exploitera également plus rapidement, dans l'immobilier de soins de santé, les possibilités d'arbitrage sur le marché, de manière à améliorer la qualité et la rentabilité du portefeuille. Cofinimmo a vendu cette semaine pour 44 millions EUR d'immeubles de soins de santé en France, pour les réinvestir dans des projets plus prometteurs. Lors d'une assemblée générale extraordinaire prévue pour le 30 septembre, Cofinimmo changera son statut juridique de SICAF en Société Immobilière Réglementée. Cette adaptation, inspirée par le législateur belge, est nécessaire pour éviter le statut d'institution d'investissement alternative et donc la longue série de règles qui sont imposées à ce type d'organisme. Ce nouveau statut n'a pas d'autre conséquence.ConclusionLa rentabilité et les cash-flows demeurent suffisants pour garantir un dividende stable. Comparés aux taux d'intérêt très faibles, ces facteurs lui assurent un rendement de dividende intéressant brut d'environ 6%.Conseil: conserverRisque: faibleRating: 2A