Davantage d'investissements en immobilier de santé et moins en immeubles de bureaux à Bruxelles : telle est la stratégie qu'a adoptée la société Cofinimmo il y a quelques années. Et elle porte ses fruits. Si le rendement de l'immobilier de santé est légèrement plus faible que celui des bureaux, le risque de vacance locative du premier y est inférieur. Les immeubles de santé génèrent en outre des loyers plus élevés et leur valeur est plus stable.
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Davantage d'investissements en immobilier de santé et moins en immeubles de bureaux à Bruxelles : telle est la stratégie qu'a adoptée la société Cofinimmo il y a quelques années. Et elle porte ses fruits. Si le rendement de l'immobilier de santé est légèrement plus faible que celui des bureaux, le risque de vacance locative du premier y est inférieur. Les immeubles de santé génèrent en outre des loyers plus élevés et leur valeur est plus stable.Le portefeuille immobilier est à présent investi à plus de 40% en actifs de santé, ce qui explique la hausse des revenus locatifs de 2,2%. Combiné à la baisse des charges d'intérêts, ce paramètre s'est traduit sur les neuf premiers mois de 2017 par une hausse du résultat net des activités clés du groupe de 6%. Pour l'ensemble de l'exercice, Cofinimmo confirme un résultat net courant de 6,49 euros par action. Sur cette base, un dividende brut de 5,5 euros sera versé en 2018. L'évolution des revenus locatifs reflète la dynamique du portefeuille. Dans l'immobilier de santé, ils ont augmenté, à périmètre constant, de 1,45%, tandis que dans le portefeuille de bureaux, ils ont reculé de 2,1%, en raison surtout d'une inoccupation plus importante qu'un an plus tôt. En définitive, on note un statu quo des revenus locatifs à périmètre comparable. La croissance rapportée provient des nouveaux investissements en actifs de santé. La valeur de marché du portefeuille corrobore cet état de fait. La légère appréciation de la valeur des actifs de santé a pu compenser une bonne partie de la dépréciation de valeur de certains immeubles de bureaux. La diminution des charges d'intérêt en glissement annuel après trois trimestres justifie également la progression du résultat net courant. Ces dernières années, Cofinimmo a systématiquement exploité la baisse structurelle des taux d'intérêt pour se refinancer à meilleur compte. Fin septembre, le coût moyen de sa dette avait baissé à un peu moins de 2% et l'échéance moyenne avait augmenté à cinq ans. Cofinimmo pourra profiter encore quelques années de la faiblesse des taux. Le risque de taux est couvert à 75% jusqu'en 2021. Un investissement dans l'immobilier de santé en France, en Belgique, aux Pays-Bas ou en Allemagne offre un rendement brut compris entre 5 et 7,5%, avec des échéances de 12-30 ans. Le portefeuille de Cofinimmo offre un rendement brut de 6,7% et net de 6%. La société dispose donc toujours d'un levier financier solide pour réaliser un bénéfice plus important sur ses nouveaux investissements.Pour les investisseurs, les sociétés immobilières continuent d'offrir un rendement intéressant. Leur quête de rendement a certes poussé à la hausse les cours des actions du secteur et donc réduit les gains, mais Cofinimmo affiche pour sa part toujours un rendement bénéficiaire de 5,9% et un rendement de dividende brut de 5%. L'action présente une prime d'environ 20% par rapport à la valeur de marché des immeubles de la société. Si elle est inférieure à celles d'autres sociétés immobilières, c'est surtout parce qu'il y a un risque de dépréciation et d'inoccupation de bureaux à Bruxelles. On ignore par exemple ce que deviendra le site loué anciennement à AXA (5% des revenus locatifs de Cofinimmo). La société entend néanmoins encore investir dans les bureaux 118 millions d'euros d'ici fin 2019. Elle mise sur la demande d'immeubles de qualité sis à proximité des grandes gares.La hausse des revenus locatifs dans l'immobilier de santé compense la pression sur le marché de l'immobilier commercial, et la baisse des charges d'intérêt favorise la croissance du bénéfice. Bien que l'action présente une prime de 20% par rapport à la juste valeur des immeubles, le rendement du dividende, à 5%, demeure intéressant. Nous réitérons donc le conseil: conserver le titre.Conseil: conserverRisque: moyenRating: 2BCours: 108,75 euroTicker: COFB BBCode ISIN: BE0003593044Marché: Euronext BruxellesCapit. boursière: 2,3 milliards EURC/B 2016: 23C/B attendu 2017: 16Perf. cours sur 12 mois: +4%Perf. cours depuis le 01/01: +1%Rendement du dividende: 5%