Aedifica

Cette société immobilière réglementée spécialisée dans l'immobilier résidentiel pour séniors continue de bien progresser. Après l'Allemagne il y a quelques années, c'est aux Pays-Bas qu'elle a acheté en mars dernier trois sites. La semaine dernière, le groupe a aussi annoncé l'achat spectaculaire de pas moins de huit centres de soins de santé chez nous pour la somme de 97millions EUR, qui portent à présent le nombre total de lits à 719. Le rendement locatif est cependant nettement inférieur à la moyenne. Ce rendement brut s'élève d'ordinaire aux Pays-Bas à 7%, ce qui est supérieur aux 6,5% en Allemagne et aux 6% chez nous. Le marché néerlandais des soins de santé est dès lors très fragmenté et Aedifica espère clairement être actif dans la vague de consolidation qui s'annonce. Tout comme l'Allemagne, les Pays-Bas sont un choix évident. Dans ce pays, on prévoit que les personnes âgées de 65ans et plus passeront de 3millions à 4,7millions en 2040 (26% de la population estimée) et les octogénaires, de 0,7million aujourd'hui à 2millions en 2040 (11% de la population estimée). Un marché de croissance par excellence: 20% de cette part de la population a besoin de soins et 5% de soins permanents. La valeur réelle des investissements immobiliers d'Aedifica n'a cessé d'augmenter, à 1,13milliard EUR. Le spécialiste du logement pour séniors (74% du portefeuille total) connaît donc toujours une évolution solide. Selon les données de fin décembre, son portefeuille se composait fin mars de 163immeubles pour une surface totale occupée de 540.000m². Le portefeuille d'Aedifica contenait 865appartements (une majorité de non meublés), 78maisons de retraite (68 fin juin) contenant 7296lits, et 6hôtels pourvus ensemble de 521chambres. La proportion est la suivante: 74% de logements pour séniors, 20% d'immeubles résidentiels ou mixtes, 6% d'hôtels et autres bâtiments. Géographiquement, notons que 27% des actifs immobiliers sont concentrés à Bruxelles, 48% en Flandre et 12% en Wallonie, mais aussi 12% en Allemagne et depuis peu, 1% aux Pays-Bas. La bonne nouvelle concerne le taux d'occupation moyen élevé (hors appartements meublés), à 98% au 31mars 2016 (proche du record de 98,3% au 31décembre 2015). Le repli est le résultat de la baisse du taux d'occupation moyen des appartements meublés à 79,3% (contre 81% au 31/12). À l'exercice 2014-2015, le groupe a versé un dividende de 2EUR brut par action (contre 1,90EUR pour 2013-2014). Pour l'exercice 2015-2016, qui sera clos le 30juin prochain, un dividende de 2,05EUR brut a déjà été confirmé. Fin mars 2016, le ratio d'endettement s'élevait à 42,6% et la valeur de l'actif net pour la valeur réelle des instruments de couverture s'élevait à 46,12EUR par action (42,91EUR par action à l'inclusion des moins-values non réalisées sur les couvertures). Le cours actuel tient donc compte d'une prime de plus de 30% sur la valeur intrinsèque, ce qui est conforme à la moyenne des autres sociétés immobilières réglementées. ConclusionLe potentiel d'investissement d'Aedifica repose sur l'augmentation des revenus à long terme grâce à des contrats locatifs de long terme et est lié à l'inflation (échéance résiduelle moyenne de vingt ans). Cette SIR est un substitut de qualité à une obligation (publique), avec son rendement de dividende brut de 3,35%. Notez cependant la prime substantielle par rapport à la valeur intrinsèque.Conseil : conserverRisque : faibleRating : 2A