Aedifica: une mégatransaction au Royaume-Uni

A en juger par l’appréciation du cours de l’action, les investisseurs ont apprécié la nouvelle. Le Royaume-Uni devient le quatrième marché par ordre d’importance d’Aedifica.

Aedifica a annoncé récemment le rachat, pour un montant de 450 millions de livres sterling, d’une filiale de Lone Star Real Estate Fund IV. La transaction porte sur 93 maisons de repos réparties sur 91 sites au Royaume-Uni, dont un quart à Londres et dans le sud-est de l’Angleterre. Ces établissements accueillent plus de 5.700 personnes. Avec 14 exploitants, le portefeuille est très diversifié. Le rendement locatif est supérieur à la moyenne (un peu plus de 7%) et la durée résiduelle pondérée moyenne s’inscrit au-delà de 22 ans. Le Royaume-Uni devient, ce faisant, le quatrième marché par ordre d’importance d’Aedifica, qui se profile chaque jour davantage au titre d’acteur paneuropéen de l’immobilier de soins.

Le marché britannique est très prometteur, notamment du fait de son éparpillement extrême. Après la transaction, qui devrait être signée fin janvier, l’endettement de la société immobilière réglementée (SIR) passera de 46 à 56%. Nous avions évoqué la possibilité de voir l’entreprise procéder à une nouvelle augmentation, considérable, de capital, au premier semestre de cette année: cette éventualité est aujourd’hui une quasi-certitude. Un montant de 300 millions d’euros nous paraît un minimum absolu. Le monde des SIR est animé depuis quelques années. Après la troisième et dernière augmentation de capital (219 millions d’euros) en cinq ans (2012, 2015 et 2017), la société a franchi le pas de l’internationalisation. Si Aedifica a surtout étoffé son portefeuille allemand et néerlandais ces deux dernières années, la nouvelle transaction éclipse toutes les autres. La Belgique représente désormais 53%, le Royaume-Uni, 23% (d’emblée propulsé à la deuxième place), l’Allemagne, 14% et les Pays-Bas, 10%, du portefeuille total de l’entreprise. En plus de l’immobilier de soins, celui-ci comprend des immeubles à appartements et des hôtels. Un accord de principe pour la cession, à terme, du contrôle de sa filiale Immobe SA, dans laquelle l’activité Immeubles à appartements sera versée sous peu, a été conclu. Le capital ainsi libéré permettra à Aedifica de poursuivre la croissance de son coeur d’activité.

Le 30 septembre, la juste valeur du patrimoine immobilier atteignait 1,8 milliard d’euros. Le revenu locatif net a augmenté de 11% en glissement annuel, à 24,3 millions d’euros, au premier trimestre de l’exercice 2018-2019 (clôture au 30 juin). Le groupe doit donc ces excellents résultats à sa politique d’expansion à l’étranger. Le communiqué de presse qui fait suite à la publication des résultats de l’exercice 2017-2018 pronostique un dividende de 2,80 euros par action (+12%) pour l’an prochain. A la fin septembre 2018, 149 établissements, accueillant quelque 12.000 personnes, composaient le portefeuille d’immobilier de soins d’Aedifica. Hors appartements meublés, le taux d’occupation moyen au 30 septembre est toujours excellent (99%). Si l’on exclut les variations de juste valeur des instruments de couverture, l’actif net s’établit à 54,49 euros par action (si l’on les inclut, 52,75 euros).

Conclusion

Nous saluons l’expansion en direction du Royaume-Uni, grâce à laquelle la SIR pourra enregistrer un appréciable surcroît de rendement. L’entreprise peut plus que jamais compter, pour investir, sur des revenus croissants assurés sur la durée par des baux longs liés à l’inflation (durée résiduelle: 20 ans en moyenne). Avec un rendement du dividende brut escompté de 3,1%, Aedifica remplace avantageusement un investissement en obligations. Son cours a remonté après l’annonce de la mégatransaction.

Conseil: conserver/attendre

Risque: faible

Rating: 2A

Cours: 78,90 euros

Ticker: AED BB

Code ISIN: BE0003851681

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 1,45 milliard EUR

C/B 2017: 20

C/B attendu 2018: 18,5

Perf. cours sur 12 mois: +3%

Rendement du dividende: 3,1%