Aedifica concrétise résolument ses ambitions de croissance

Malgré l’impact négatif de la crise sanitaire, surtout en termes d’image, les perspectives de la SIR belge spécialisé dans les soins de santé sont excellentes à long terme. Le groupe se profile de plus en plus comme la référence européenne du secteur.

Les contaminations et décès très nombreux avaient considérablement écorné l’image du spécialiste belge de l’immobilier de santé pendant la pandémie, surtout lors de la première vague. Reste que même si la surmortalité a momentanément freiné l’expansion du secteur, les perspectives à longue échéance sont très favorables. Entre 2008 et 2018, le nombre d’octogénaires et plus dans l’Union européenne a augmenté de 25%, pour atteindre 25 millions de personnes; entre 2018 et 2050, il bondira de 130% encore, à 57,5 millions de personnes, une tendance évidemment vouée à soutenir la demande d’immobilier de santé.

En reprenant, en 2020, le finlandais Hoivatilat, actif dans le même secteur, Aedifica s’est offert une tête de pont en Scandinavie. L’extension à la Finlande et à la Suède est notamment financée par l’augmentation de capital de 286 millions d’euros effectuée en juin dernier. Le groupe a également fait ses premiers pas, certes timides, en Irlande: crise sanitaire ou pas, il se profile donc chaque jour davantage comme véritable acteur paneuropéen de l’immobilier de santé. En dehors de la Belgique, il était déjà actif en Allemagne, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni (où il continue d’investir malgré le Brexit) et depuis peu, donc, en Scandinavie (Finlande et, dans une moindre mesure, Suède) ainsi qu’en Irlande (cinq sites). Au 30 juin, la Belgique, qui représentait encore 28% de son portefeuille, était suivie de l’Allemagne (21%) et de la Finlande (18%), elle-même talonnée par le Royaume-Uni (17%); venaient ensuite les Pays-Bas (13%) et la Suède et l’Irlande (1% chacun environ).

Aussi grave qu’elle ait pu être, la crise sanitaire n’a pas eu de réelles conséquences sur les résultats du premier semestre de 2021. Hors appartements meublés, le taux d’occupation atteignait à la mi-2021 un fantastique 100%. Tous les établissements de santé résidentiels sont demeurés pleinement opérationnels, les loyers ont continué à être acquittés et la surmortalité ne semble pas devoir peser sur la capacité de paiement des exploitants. Au 30 juin, la juste valeur du patrimoine immobilier atteignait 4,42 milliards d’euros, contre 3,81 milliards au 31 décembre 2020 (+16%). Les revenus locatifs nets s’étaient même envolés de plus de 18%, à 108,3 millions d’euros. Le portefeuille d’immobilier de santé se composait de 543 établissements (110, encore, à la mi-2017), accueillant quelque 41.000 résidents. La valeur de l’actif net hors variations de la juste valeur des instruments de couverture s’établissait, sur fond de remontée des taux d’intérêt, à 72,28 euros par action (71,15 euros, si l’on inclut les moins-values non réalisées sur les transactions de couverture), contre 65,95 euros six mois plus tôt. Pour les 18 mois de son exercice 2019/20 prolongé, Aedifica a payé un dividende brut de 4,60 euros par action; pour l’exercice 2021, la direction confirme le montant de 3,30 euros brut par action initialement annoncé.

Conclusion

Aedifica est passée en moins de cinq ans du statut de SIR locale à celui d’acteur européen, devenant même la référence par excellence du secteur au sein de l’Union. Le groupe peut plus que jamais compter sur des revenus croissants et pérennes, assurés par des baux longs liés à l’inflation. Les résultats sont meilleurs que prévu et le cours s’est bien remis du choc provoqué par la crise sanitaire. La prime payée par l’investisseur (différence entre la valeur boursière et la valeur intrinsèque) est donc repartie à la hausse, pour atteindre 70% environ.

Conseil: conserver/attendre

Risque: faible

Rating: 2A

Cours: 117,80 euros

Ticker: AED BB

Code ISIN: BE0003851681

Marché: Euronext Bruxelles

Capit. boursière: 4,22 milliards EUR

C/B 2020: 24

C/B attendu 2021: 23

Perf. cours sur 12 mois: +18%

Perf. cours depuis le 01/01: +20%

Rendement du dividende: 2,3%